Юрьев день отечественной ипотечной системы

Слов нет – ипотека заманчива: и новоселье отмечено, и деньги за квартирку плачены минимальные. Но те, кто пошел на этот шаг, польстившись на более дешевый валютный кредит для приобретения жилья, а зарплату, пусть и трижды стабильно, получает в гривне, ощущают себя в данный момент владельцами дворцовых палат.

Сегодня банки не стесняют себя в претензиях ко взявшим кредиты и без зазрения совести задирают процентные ставки. С учетом резко подскочившего курса доллара квартирка, где еще толком и обосноваться-то новые хозяева не успели, дорожает из месяца в месяц. Условия оказались почти что кабальными. Ни один ростовщик и мечтать не мог о таких процентных ставках, что сегодня стали нормой в украинских банках: двадцать пять в долларах и тридцать пять в гривне.

Рынок недвижимости мгновенно отреагировал на ситуацию в банковском секторе. Предложения по продаваемым объектам в десятки раз превышают реальный покупательский спрос. С одной стороны, люди в панике обналичили свои банковские счета, закрыв депозитные вклады, и распихали нажитое по чулкам и матрасам. С другой, имея на руках приличные суммы, с приобретением недвижимости не торопятся, потому что даже Уоррен Баффет не способен предсказать ценовую политику рынка недвижимости. В который раз приходится убеждаться, что живые деньги на руках надежнее банковских процентов. Настороженность людей вызвана еще и тем, что, не исключено, не сегодня–завтра наступит момент, когда накопленные на дорогую покупку деньги придется пустить на необходимое: муку и сахар.

Керченские риелторы предполагают, что, скорее всего, рынок недвижимости отыграет к доипотечному периоду 2005-2006 годов, когда люди настороженно относились к кредитным предложениям банков и предпочитали прежде накопить в чулках живые деньги на необходимую дорогостоящую покупку. Ценовые предложения окажутся более реальными: однокомнатная квартира улучшенной планировки перейдет к новым владельцам за шестнадцать-семнадцать тысяч, двухкомнатную смогут приобрести за двадцать шесть -двадцать семь тысяч долларов, стоимость трехкомнатной опустится до сорока двух - сорока трех тысяч. Стоимость керченской недвижимости стойко идет вниз и с каждой неделей цена реально уходит. Уже сейчас не вопрос найти жилье по ценам, которые риелторы считают оптимальными для будущего года.

Конечно, большинство продавцов стараются держать стоимость на прежнем уровне, не желая мириться с очевидным, но риелторы иронизируют над их неумением смотреть правде в глаза. В крупных городах Украины и, прежде всего, столице на ценовое падение недвижимости споро отреагировали россияне, однако тамошние продавцы тоже рьяно отбиваются от их предложений в надежде на скорый стоимостный подъем. Но, как сказал в частной беседе один российский предприниматель, в январе - феврале о сегодняшних ценах украинские продавцы недвижимости смогут только мечтать, потому что, по экспертным оценкам, стоимость жилья снизится на тридцать процентов, элитного – на пятнадцать. С учетом же прогнозируемого курса доллара в границах 6.20 – 7.50 гривны за единицу валюты жилье будет и вправду востребовано преимущественно иностранцами и обладателями свободных денег. За нежелание принимать очевидное как данность россиянин в сердцах назвал нас всех "страной непуганых идиотов".

В Керчи большинство продавцов недвижимости, сами того не зная, подтверждают логику его слов: несмотря на кризисную ситуацию, нашедшую свое отражение и в работе промышленных предприятиях города, до сих пор цены на трехкомнатные квартиры в отдельных районах держатся на уровне восьмидесяти пяти тысяч долларов. Надо сказать, что в крупных городах ситуацию чувствуют обостреннее. В Харькове, например, изменились не только цены на жилье, но и сам тон объявлений о продажах. Теперь продавцы заинтересовывают потенциальных покупателей возможностью самим предлагать ценовые варианты или без обиняков пишут "цены ниже прежних".

Нынешняя ситуация на рынке недвижимости кардинально меняет расстановку сил в риелторском секторе. В Керчи, где на сто пятьдесят тысяч населения в этом бизнесе было задействовано более ста тридцати крупных контор и лавчонок, частных и честных риелторов, многие из которых откровенно "тырили мелочь по карманам" у солидных предприятий, нынешнее положение приведет к заметному уменьшению числа работающих в сегменте недвижимости. Что вероятнее, сохраниться удастся солидным предприятиям, располагающим собственными офисами, стабильным персоналом, своей нишей на рынке недвижимости и запасом финансовой прочности. Остальные обречены на быстрое или медленное умирание или, в крайнем случае, на слияние и укрупнение. Давать оценку этим изменениям как однозначно позитивным или, напротив, негативным не имеет смысла: таковы условия капитализации рынка. В этом плане Керчь не выпадает из общей складывающейся по всей стране картины. В тех же Киеве и Харькове уже закрылись около тридцати пяти процентов риелторских контор, а центры занятости регистрируют все больше безработных из числа занимавшихся этим видом предпринимательской деятельности.

Но даже при самом неблагоприятном раскладе движение на рынке недвижимости не прекратится: миграция населения как в пределах страны и республики, так и в границах города всегда имеет место. По прогнозам керченских риелторов, ситуация в городе традиционно складывается с оттенком местной специфики. Здесь в основном жилье приобретается на ввозные деньги, заработанные моряками, корабелами, строителями за рубежом. Они составляют костяк покупателей все годы после создания свободного рынка недвижимости. В доипотечный период годами собирали валюту, приобретали дома и квартиры на средства старшего поколения, что целенаправленно копились, затем активно брали банковские кредиты, причем многие на условиях досрочного их погашения в расчете на стабильные доходы. Только в одном из керченских агентств припомнили несколько совместных с банком сделок по приобретению жилья работниками "Залива". "Оседло" живущих покупателей недвижимости в Керчи меньшинство. Куда активнее переезжают сюда на жительство семьи сотрудников строительных компаний, кому не по карману квартиры и дома в Севастополе и Симферополе, и моряков, пока не осиливающих жилье в Херсоне, Николаеве и Одессе. Местные риелторы даже определили для себя возрастной ценз покупателей жилья: в возрасте до сорока лет.

Пока в практике работы керченских риелторов не было случаев, чтобы клиент заявлял о своей некредитоспособности и требовал срочной реализации приобретенного жилья. В такой незавидном положении в городе в основном оказались те, кто приобрел на банковские кредиты автомобили и крупную бытовую технику, рассчитывая на стабильные заработки местных промышленных предприятий. Но уже сейчас на трехдневную работу переведен персонал металлургического комбината, руководство которого планировало сократить триста работников. Первые сокращения прошли на предприятии "ТИС-Крым", обслуживающем железнодорожную паромную переправу с Кубанью. Все это результат легкости в выдаче кредитов, которые можно было получить без справки о доходах. В приобретении жилья таких вольностей не допускали. Надо думать, службы безопасности банков и крупные риелторские конторы Керчи надежно отследили возможные финансовые риски и имели дело с людьми с гарантированными доходами, поэтому при скудости движения на рынке недвижимости очевидных проколов все же не случилось.