Светлый терем с балконом на море. Крымская недвижимость: какова эффективность?

А жители наших мегаполисов и граждане РФ: москвичи, петербуржцы. Мы решили выяснить, выгодно ли "доить" Крым, сдавая приобретенные квартиры в аренду.

Ясно, что самый жирный навар в ковше получается в сезон отпусков, а до его начала осталось всего 3 месяца. Но стоит ли уже приобретать метры или же выгоднее подождать, пока цены еще упадут? Тут эксперты заочно, с нашей подачи, рассорились в предсказаниях.

ЦЕНЫ ОСТАНОВИЛИСЬ

"Дно в сегменте квартир экономкласса достигнуто, — утверждает председатель Крымского отделения Асоциации специалистов по недвижимости Украины Дмитрий Майоров. — Пока массовых инвестиций в недвижимость нет, но с весны, думаю, станут покупать те, кто не дождался, пока цены рухнут". "Стали оживляться просмотры квартир, — подключается директор АН "Весь Крым" Сергей Навсунов. — Правда, сделок не стало намного больше, но и владельцы жилья не станут уступать — лучше снимут с продажи и будут сдавать его в наем".

Трудно поверить в прогнозы о стабилизации цен. Ведь экономика в стране и покупательная способность людей не улучшились, ипотека — тем паче недоступна и...

НЕТ, ПРОСЯДУТ!

"Реальным покупателям к весне продавцы будут уступать до 5—10% первоначально заявленной стоимости, — говорит директор АН "Планета-Крым" Игорь Захарченко. — Предложение превышает спрос, число желающих продать растет, а из-за кризиса денежных покупателям найти сложно". "С марта стоимость жилья на побережье рухнет до 10%, — считает глава отдела недвижимости компании "ПриватМастер" Константин Печенин. — Клиенты будут нарасхват. Плюс пойдет выброс на рынок залоговых квартир от заемщиков банков: даже если они будут ненамного дешевле, конкуренция заставит остальных продавцов снизить цены".

А вот этому прогнозу рукоплещем. Отсюда совет: покупатели, подождите еще месяц, а уж тогда берите крымских "дойных коров".

ВЫБИРАЕМ С УМОМ

Арендаторам уют подавай!

Чтобы "хата" хорошо сдавалась, поставьте себя на место постояльцев, как летних, так и несезонных. То бишь, вы сами хотели бы в ней жить? Посему до ее покупки выясните массу нюансов.

Главный — близость к морю, от силы 5—10 минут пешком или 10—20 — на общественном транспорте. Узнайте, как регулярно он ходит. Да и с пляжами могут быть проблемы: часто есть удобный выход только на платные (тут существует отталкивающий психологический момент в смысле допрасходов), а муниципальные бесплатные по заполненности конкурируют с банкой шпротов.

Второй по значимости показатель — снабжение жилья водой — это бич Крыма. Если ее подают по графику, важно, чтобы имелся накопительный бак, гарантирующий круглосуточное ее наличие, плюс электронагреватель для принятия душа.

Третий — инфраструктура: продмаги, кафе, ночные клубы, аптеки. Эти внесезонные удобства должны находиться максимум в 10 минутах ходьбы.

Четвертый: для арендаторов-"летников" актуальны кондиционеры, особенно если окна выходят на юг или юго-запад. Для "зимников" — стабильное центральное отопление, а при его отсутствии (тоже обычное для полуострова явление) — комплектация жилья газовыми конвекторами или хотя бы электронагревательными приборами. И для всех важна функциональная меблировка жилья.

Ясно, что полные данные заочно не соберешь. Придется вести "разведку боем" и лично на месте выяснять наличие/отсутствие удобств.

ВЛОЖЕНИЯ В КВАРТИРЫ ОКУПЯТСЯ САМОЕ РАННЕЕ ЗА 15 ЛЕТ

Прикинем, сколько смогут зачерпнуть из кошельков постояльцев "золотым ковшом" те, кто купят жилье под сдачу и когда окупятся их инвестиции. Для этого возьмем наиболее популярные у съемщиков 1-ком. квартиры. Причем — расположенные в диаметральных (в отношении цены покупки и уровня получения дохода) городах: Ялте ($50 тыс.) и Щелкино ($25 тыс.).

Тут надо "плясать" от понятия сезон-несезон сдачи, ведь спрос и расценки на аренду между ними разительно отличаются. Сезон — это с 1 по 10 мая, затем идет провал до середины июня, а потом — опять сезон до конца сентября. За 5 месяцев сезона набирается 125 дней, когда выгодно сдавать жилье посуточно. Но, как отмечают Сергей Навсунов и Игорь Захарченко, отлично, если заполняемость жилья составит 80%, т.е. 100 дней. А на остальные 7 месяцев года лучше сдавать жилье в долгосрочную аренду, посуточных клиентов будет мизер и ожидаемые доходы могут обернуться потерями.

Итак, ялтинскую прилично меблированную и нафаршированную быттехникой "единичку" в сезон можно сдать в среднем за $40/сутки, а с октября по апрель включительно — всего за 1200 грн./мес. ($150). За год получите на руки $5000. Но из них придется вычесть кучу накладных расходов. Оплату стандартных жилкомуслуг (квартплата, вода, тепло), исходя из 150 грн./мес. — $225 в год. Плюс еще от $25 за пользование теликом и электричеством "сезонниками". Прибавьте еще $150 на непредвиденные расходы (поломку сантехники, ремонт мебели) — и "навар усохнет" до $4350 годовых.

Еще учтите, что минимум раз в 5 лет надо делать в квартире косметический ремонт, каждый раз выкладывая от $3000. Да и стиралка, телевизор, холодильник, кондишн не вечны... Итак, при самом лучшем раскладе вложенные в проект $50 тыс. отобьете за 15 лет.

В г. Щелкино за идентичное по качеству жилье в сезон возьмете в среднем $15/сут., а в несезон — до 700 грн./мес. Это от силы — $2100 годового дохода. Расходы же на содержание, текущие ремонты, замену техники — аналогичные ялтинским. Итого заимеете чистыми всего до $1000 в год. Значит, окупаемость жилья составит от 25 лет.

Впрочем, есть утешение. Надоест амплуа арендатора — сможете продать "хатку", и, пусть с некоторыми потерями, вернуть инвестицию.